О важности бизнес-плана для проекта бизнес-центр

Продуманный план - основа любого дела, и неукоснительное следование ему - залог успеха в любом предприятии.

Вашему вниманию представлены некоторые обоснования необходимости иметь четкий бизнес-план перед началом реализации проекта постройки бизнес-центра. Кроме того, тут описаны его основные структурные элементы и указаны возможные промахи и ошибки при его составлении.

Экономические предпосылки

На фоне улучшений условий для предпринимательства, которые были отмечены в рейтинге «Doing Business» IFC (Международная финансовая корпорация), все больше инициативных людей решают открыть свой частный бизнес. Растущая экономика, и соответственно, увеличение спроса и покупательской способности населения, делают эту идею все более привлекательной. Сейчас много людей, желающих зарабатывать деньги для себя, открывают тысячи малых предприятий и компаний ежегодно, естественно возникает устойчивый спрос на элементарные условия и удобства для ведения бизнеса. Ведь кроме зарегистрированного юридического адреса, предпринимателю необходим полноценный офис и набор обязательных услуг. С увеличением доли предприятий, работающих в сфере информационных услуг и технологий, также возрастает потребность в комфортном и современном офисе с хорошей линией интернета, больше для осуществления этой деятельности таким предприятиям практически ничего не требуется.

Альтернативы аренде практически нет

Из этого значительного количества людей, начинающих организовывать свое дело, подавляющая часть не готова тратится на покупку постоянного офиса и предпочитают его арендовать. Им более интересно удобное и презентабельное помещение для текущей работы и переговоров с необходимым набором услуг недалеко от центра города, чем то, которое, возможно, они могут себе позволить приобрести на окраине.

На этом фоне, постоянно увеличивающегося спроса, стало особенно актуальным и выгодным предоставление этих услуг путем строительства современных бизнес-центров с последующей сдачей площадей в аренду.

Этот вариант вложения средств в настоящий момент считается одним из наиболее доходных и перспективных, но чтобы этот проект реализовать максимально быстро и эффективно, нужен четкий и хорошо продуманный бизнес-план. Разумеется, определяющими факторами на момент формирования стратегии проекта будут:

• уровень бизнес-центра;
• местоположение и условия в конкретном регионе;
• стоимость строительства или капитального ремонта;
• возможность подключения к коммунальной инфраструктуре;
• доступность банковских финансовых инструментов.

После проработки этих вопросов, целесообразно начинать разрабатывать сам бизнес-план, который, чтобы стать эффективным, должен иметь вполне конкретную структуру и форму.

Основные положения

1. Краткое начальное описание.

Здесь содержится разъяснение и обоснование самой идеи строительства бизнес-центра и ее привлекательности. Кроме того, для полноты восприятия картины целиком, показаны общие планируемые капиталовложения, сроки выполнения и прогнозируемая рентабельность.

2. Главное описание.
В этом разделе обозначены цели проекта по их приоритету: капиталовложение и окупаемость; план по завоеванию сегмента рынка аренды офисной недвижимости; удовлетворение спроса на эти услуги; создание новых рабочих мест и т.п. Здесь объясняются преимущества и недостатки месторасположения бизнес-центра, его общая площадь застройки, наименования и предназначение отдельных помещений и участков.
Например: офисы, конференц-залы, магазины, службы,парковки и т.д.

3. Предоставляемые услуги.
Данный пункт посвящен подробному описанию комплекса предоставляемых услуг, основной из которых является непосредственно аренда офисных и торговых помещений. Начать стоит с подробного перечисления площадей и помещений, их описания, включающего в себя назначение и вместимость. В этом разделе содержится перечень и коммерческое обоснование дополнительных услуг, таких как Wi-Fi и телефония, общепит, паркинг, охрана и пр.

4. Оценка рынка услуг аренды офисной недвижимости.
Цель этого раздела обоснование конкурентоспособности предоставляемых услуг на фоне существующего рынка того региона, где планируется размещение бизнес-центра. Для этого нужно провести тщательный анализ качества и стоимости аналогичных услуг потенциальных конкурентов, перечислить наиболее близких по уровню с их краткими характеристиками. Часть раздела следует посвятить анализу потребителей и их потребностей.

5. Маркетинг проекта.
На основании содержания предыдущего раздела, формируются заключительные выводы о состоянии рынка аренды офисной недвижимости и представляется конкретный план по продвижению услуги.

6. Управление и обслуживание.
Речь тут идет о структуре и количестве управленческого и обслуживающего персонала, его иерархии, с указанием обязанностей человека на конкретной должности, график работы, планируемая заработная плата, и в заключение, общие расходы на содержание всего коллектива.

7. Финансирование
Подробный план по обеспечению проекта средствами и последующему его содержанию. Указаны конкретные объемы финансирования и их источники, и для наглядности показано их процентное соотношение. Если в проект привлечены заемные средства, обязательно нужно указать условия кредитования и погашения. Кроме того, в план должны быть включены текущие расходы на содержание, и, как итог, представлен график окупаемости проекта.

8. Оценка вероятных рисков.
Проект бизнес-центра требует больших капиталовложений, и первоочередной задачей становится эффективность расходования этих средств и минимизация возможных потерь от непредвиденных ситуаций. Поэтому следует скрупулезно определить и оценить все возможные риски, будь то юридические проблемы, возникающие из-за несовершенного законодательства, технические вопросы строительства или последующей эксплуатации оборудования, а также ошибки в оценке профильной рыночной среды из-за резкого изменения ее конъюнктуры.

Качественный бизнес-план должен содержать точные цифры и расчеты, на которые влияют множество факторов, но для представлении о приблизительных объемах затрат, можно привести пример типичного бизнес-центра площадью 45000 кв.м., расположенного в одном из крупнейших городов. Этот комплекс класса “А”, выполненный из железобетона и включающий в себя конференц-зал, магазины, кафе, подземную парковку, потребовал около $9 млн. начальных инвестиций и затем последующего финансирования текущих задач на протяжении 10 кварталов.

Этот пример, все же не должен быть для вас основным, определяющим привлекательность проекта строительства бизнес-центра, т.к. существует множество вариантов значительно удешевить его, к примеру, выбрать немногим более удаленное расположение от центра города либо изменить строительный план здания, упростив его, и оптимизировать количество помещений, непосредственно приносящих доход. Также есть способы снизить начальные вложения изменив подход к внутренней отделке помещений, т.е. позволить арендаторам производить ремонт на свое усмотрение, с последующей корректировкой арендной платы. В любом случае, привлекательность и оправданность самой идеи строительства бизнес-центра с последующей сдачей в аренду подтверждена множеством успешных примеров.

Не рекомендуется покупать готовый план, т.к. на этот момент он уже могут устареть из-за изменений спроса или стоимости услуги на рынке, внесения поправок в законодательство, колебаний процентных ставок по кредитам и т.п. Так что будет лучше, если бизнес-план составят специально под ваш проект бизнес-центра. Такое ответственное задание следует поручить профессионалам высокого уровня с хорошей репутацией, подтвержденной большим числом успешных проектов.

x

http://youtu.be/0cVOCjw8hTo