Бизнес, построенный на аренде движимого и недвижимого имущества

Среди огромного разнообразия возможностей заработать на российском рынке особое место ввиду его значительной прибыли занимает арендный бизнес. Испокон веков люди пользовались данными услугами, предоставляемыми владельцами движимого и недвижимого имущества на определенный срок за установленную арендную плату. Как уже было сказано, объектом аренды выступать могут абсолютно любые виды имущества. Например, участки земли, различные предприятия, здания, сооружения или отдельные помещения в них, всевозможное оборудование и комплектующие запчасти к нему, разного рода транспортные средства и многие другие вещи, которые отличаются своей способности не терять своих натуральных свойств в процессе пользования ими. Подобный список подходящих для аренды объектов указан в российском законодательстве. Что же касается иностранного права, то в Европе, например, или Соединенных Штатах Америки вы можете сдавать и получать на правах аренды различные ценные бумаги или же документы и права, которые представляют имущественную ценность. Мы же рассмотрим возможные варианты арендного бизнеса в Москве и ряде других городов Российской Федерации.

Что должен включать в себя договор аренды на территории Российской Федерации

Договор аренды должен быть обязательно оформлен в официальном порядке, согласно существующим на территории нашей страны законам об аренде.

Сторонами данного договора, то есть арендодателями и арендаторами, могут выступать как физические, так и юридические лица.

При этом лицо, сдающее движимое или недвижимое имущество на краткосрочный или долгосрочный период за оговоренную плату, должно быть его прямым собственником или же уполномоченным на владение и распоряжение объектом аренды на основании имеющейся у него доверенности за подписью собственника. Будучи субъектами гражданско-правовых отношений, и арендодатель, и арендатор должны быть дееспособными, других ограничений к сторонам договора аренды российское законодательство не предусматривает.

Кроме сторон, в договоре обычно указывается срок действия аренды. Он может быть краткосрочным, длящимся не более одного года, среднесрочным, рассчитывающим передачу прав пользования объектом на период от одного до пяти лет, долгосрочным, подразумевающим предоставление аренды на срок более пяти лет, но менее 50. Однако зачастую стороны опускают этот пункт договора, оставляя его незаполненным. Это означает, что аренда бессрочна, и соглашение сторон будет действовать до тех пор, пока они совместно или какая-либо одна сторона данного договора не решит расторгнуть его. В этом случае важно помнить о сроках, в которые решившая отказаться от исполнения своих обязательств по договору сторона должна уведомить о своем решении другую сторону. Для движимых и недвижимых средств они различны - если у вас заключен договор об аренде движимого имущества, то предупредить об отказе нужно не позднее чем за один месяц. А в случае с недвижимыми объектами этот срок увеличивается до трех месяцев.

Какие виды аренды существуют?

Законы Российской Федерации четко определяют существующие виды аренды.

К ним относятся аренда транспортных средств, оборудования, имущества, субаренда, аренда земельных участков и нематериальных активов.

Рассмотрим каждый из этих видов по-отдельности.

Аренда транспортных средств

Данный вид аренды довольно-таки широко распространен и популярен не только на территории России, но и за ее пределами, откуда, надо сказать, этот бизнес и пришел к нам. Дело это прибыльное, пользуется спросом как среди местного населения, так и среди приезжающих в город гостей. Чем это определяется? Да тем, что прокат дает возможность хоть и на время, но приобрести дорогостоящее транспортное средство за сравнительно небольшую сумму. Однако бывают и серьезные сложности в этом деле, которые определяются главным образом рисками, связанными с рисками невозврата, порчи выдающегося в аренду имущества. Не исключены и нарушения условий эксплуатации объектов, указанных в договоре аренды. Тем, кто желает максимально снизить подобные риски, специалисты рекомендуют открыть прокат, например, спортивных транспортных средств на ограниченной территории. Это может быть, например, аренда катеров, гидроциклов, лодок, яхт и других водных транспортных средств, пользоваться которыми арендаторы смогут в пределах выделенной акватории.

Вложения в этот бизнес обычно ограничиваются суммой, равной примерно 200-500 тысячам рублей. Все они уходят на приобретения движимых объектов, которые вы планируете сдавать в аренду, на зарплату персоналу, аренду гаражей или плату за стояночное место, на неизбежное техническое обслуживание транспортных средств. Никто не отменял и сопутствующих расходов (бензин, масло и т. д.) и, конечно же, расходов на привлечение внимания потенциальных клиентов к своему проекту, то есть выделение средств на его рекламу. Для того чтобы данные вложения окупились как можно скорее, нужно будет делать все возможное, чтобы предоставляемые вами гидроциклы, мотоциклы или лодки работали не менее восьми часов в день.

На указанную выше сумму (500 000 рублей) можно будет приобрести два новых или три подержанных транспортных средства (лодки и гидроциклы), которые на второй год эксплуатации будут способны приносить постоянный доход не менее двухсот тысяч рублей в сезон с каждого. При этом можно будет каждый новый сезон пополнять свой парк одним новым средством передвижения. Здесь вы уже сможете проанализировать, какие из представленных у вас транспортных средств пользуются большей популярностью, чтобы и увеличивать исключительно их количество. Если вы открываете арендный бизнес по прокату спортивных транспортных средств на ограниченной территории, то ее нужно будет найти. Решая данную задачу, нужно будет обратить внимание на то, в каком месте наблюдается большое скопление народа, заинтересованного в аренде предоставляемых вами объектов. К подобным территориям относят в первую очередь базы отдыха, загородные клубы, спортивно-оздоровительные и развлекательные комплексы, а еще и многие яхт-клубы.

Аренда территории под хранение транспортных средств, например, гидроциклов, если мы открываем арендный бизнес в пределах яхт-клуба, или снегоходов, если речь идет о зимнем горнолыжном курорте, обойдется примерно в 15-20 тысяч рублей в месяц. Однако если ваш транспортный парк отличается более крупными параметрами и большим количеством транспортных средств, то и расходы на аренду гаражей или боксов существенно возрастут. Что касается расходов на вознаграждение персонала, трудящегося в вашем прокате, то на него придется потратить примерно 60 тысяч рублей, так как вам потребуются профессиональные мастера, способные содержать транспортные средства в должном виде, проводить обязательную инвентаризацию, администратор, который будет оформлять процедуру передачи клиентам и получения обратно в парк сдаваемых в аренду средств передвижения, и конечно же, нести материальную ответственность. Нельзя будет и обойтись без инструктора, который будет знакомить клиентов с основами вождения того или иного транспортного средства, предоставляемого в прокат.

Бывают особые случаи, когда сразу несколько функций выполняет один и тот же работник, но если вы рассчитываете открыть арендный бизнес, приносящий крупные доходы, то сокращать штат не стоит. Иначе посетители вашего центра проката и аренды спортивных транспортных средств рискуют остаться без внимания и обслуживания.

Но материальными вложениями, рекламным продвижением и наймом персонала дело, направленное на то, чтобы открыть арендный бизнес транспортных средств, не заканчивается. Значительные время и деньги нужно будет потратить на документальное оформление бизнеса. Какие же документы необходимо оформить, чтобы воплотить данную идею в жизнь? Прежде всего, нужно будет зарегистрироваться либо в качестве индивидуального предпринимателя либо оформить ООО. В любом случае необходимо будет платить так называемый единый налог на вмененный доход или работать по упрощенной схеме налогообложения, выплачивая фиксированную сумму один раз в год, которая равна шести процентам от вашего дохода. Кассовый аппарат использовать не нужно, так как вполне будет хватать договора аренды и квитанции о получении за эту услугу денег. Договор должен содержать в себе правила пользования предоставляемым во временное пользование транспортным средством и, конечно, его инвентарный номер и название.

Если же вы уже открыли свой арендный бизнес, но все-таки не уверены в том, что арендаторы могут каким-либо образом не нанести ущерб вашему гидроциклу или снегоходу, то вы вправе ввести обязательную уплату гарантийного депозита, возвращаемого клиенту, который никоим образом не повредил объект аренды. Если же транспортное средство было испорчено каким бы то ни было образом, то депозит остается в центре проката. Ничего другого в качестве залога брать специалисты не советуют. Да и в большинстве случаев ответственность за гибель или какое-либо повреждение транспортного средства несет арендодатель, так как именно он является полноценным собственником этого движимого имущества. Кроме того что арендодатель должен обладать рядом документов, есть еще и обязательный пункт для арендаторов транспортных средств. Так, желающие взять напрокат гидроцикл, мотоцикл, снегоход, или квадрацикл, обязаны иметь при себе водительское удостоверение.

Данный бизнес широко распространен, и его можно активно совмещать, например, с выдачей в аренду того же самого спортивного оборудования. Особенно удачной данная кампания окажется, если вы расположитесь на территории спортивной базы, оздоровительного центра и т. д.

Аренда коммерческой и жилой недвижимости

Все мы уже давно привыкли к тому, что практически на всех рекламных щитах то и дело вешают объявления об аренде торговых помещений, площадей и жилых апартаментов. И это все не от того, что рынок предложения слишком велик, а от того, что рынок спроса толкает предпринимателей на разработку все новых и новых идей в арендном бизнесе для того, чтобы удовлетворить потребности физических и юридических лиц. Актуальность данного бизнеса состоит еще и в том, что отнюдь не каждый человек, желающий иметь свое жилье или свою торговую точку, имеет достаточно денег для того, чтобы сразу же сделать столь дорогостоящую покупку, как, например, квартира, частный дом или нежилое помещение. В этом случае все как один обращаются к арендодателям, предоставляющим услугу сдачи помещения на время за определенную им сумму.

Бывают и другие случаи, например индивидуальный предприниматель имеет достаточную сумму для покупки торговой площади, однако она не продается, а сдается в аренду. Отказываться от той зоны, которая предполагает большую проходимость людей, ни один разумно мыслящий предприниматель не захочет и, соответственно, оформит договор аренды. Как ни крути, сдавать недвижимость в аренду выгоднее, чем снимать ее. Однако и для того чтобы стать арендодателем недвижимого имущества, его нужно для начала приобрести себе в собственность. Что, как всем понятно, требует значительных вложений.

Аренда жилых помещений

Для того чтобы открыть арендный бизнес, связанный с жилыми помещениями, нужно тщательно рассчитать, какой же доход он будет приносить и в какие сроки окупятся вложенные в его начало средства. Расчеты проводят по следующей формуле. Нужно сумму, которую вы планируете получать в год за сдачу в аренду помещения, умножить на сто, предварительно вычтя из планируемого дохода налог на прибыль, равный 13 процентам, разделить на стоимость купленной недвижимости, к которой прибавляют расходы на ремонт и декор. Выгода в случае, если вы специально приобретаете квартиру, чтобы впоследствии ее сдавать, в лучшем случае будет равна 7-8 % от затраченной вами на ее покупку и ремонт суммы.

Посмотрим все более внимательно на конкретных примерах. Если вы приобретаете двухкомнатную квартиру в Москве где-нибудь не очень далеко от ближайшей станции метро, например «Водный стадион», стоимость которой равно приблизительно 6 млн 700 тыс. рублей, вкладываете в нее еще 300 тыс. на ремонт интерьера, закупаете и устанавливаете сантехнику и мебель, на что уходит еще 200 тыс. рублей, а сдаете за 45 тысяч рублей в месяц, то ваша годовая выручка составит 469,8 тысяч рублей за вычетом НДС. В процентном соотношении выручка составит 6, 8 % от вложенных средств. Что же это означает? А то, что окупятся ваши расходы не раньше, чем через пятнадцать лет, так как вы и ваша квартира не застрахованы от простоя и непредвиденных расходов на содержание помещения (ремонт и техническое обслуживание). Взяв для примера более дорогую квартиру, например, за 12 млн рублей, которую можно будет сдавать за 55 тыс. рублей в месяц, мы дождемся ее полной окупаемости лишь через 22 года.

Ситуация с однокомнатными квартирами не лучше - процент возможной выручки не будет превышать пяти процентов, значит, окупятся ваши вложения спустя 23 года. Перспектива не самая лучшая, и если вы обладаете суммой, которая позволит вам купить квартиру, то выгоднее будет сделать долгосрочный банковский вклад, который окупит ваше вложения намного быстрее - через 14 лет, так как банковская ставка по депозиту на данный момент равна 7,3 %. Однако бывает и так, что квартира, например, достается в наследство или в подарок, то есть приобретается без вложения ваших средств. Спекулятивный подход к делу сократит первоначальные вклады в покупку недвижимости и ускорит процесс его окупаемости. Например, если вы решите вкладывать деньги в строящийся объект, то потратите в три, а то и в четыре раза меньшую сумму, чем если бы вы оформили покупку готовой квартиры. Однако ждать придется года четыре, не меньше. Но этот вариант позволяет сдавать недвижимость со значительно большей выгодой.

Аренда коммерческих помещений

Арендный бизнес, связанный с недвижимостью, предполагает еще и предоставление во временное пользование коммерческих помещений: торговых площадей под продуктовые магазины, магазины хозяйственных товаров, бытовой техники, рестораны, склады и многое другое. Данный подход к связанной с арендой деятельности дает большие доходы, так как годовой доход, который вы будете получать, сдавая в аренду, например, площади в центре Москвы под коммерческие помещения, составит приблизительно 9 % от вложенной в покупку недвижимости сумму. А на окраинах Москвы арендный бизнес, построенный на сдаче коммерческих площадей, окупится за 10 лет, так как доход за год должен быть не менее 10 %.

Кроме выгоды, можно подчеркнуть еще и тот факт, что с коммерческой недвижимостью, сдаваемой в аренду, у собственника бывает куда меньше проблем - ее не нужно ремонтировать, так как в большинстве случаев арендатор самостоятельно выполняет эти работы.

Аренда земельного участка

Отдельным видом аренды является аренда земельного участка. Арендаторами в этом случае могут быть как граждане, так и хозяйственные товарищества, официальные акционерные общества и другие юридические лица, в том числе и иностранные граждане, не имеющие российского гражданства, международные организации и даже иностранные государства. Арендодателями земли, которая принадлежит государству, являются только соответствующие статусу государственные органы: федеральные, региональные или муниципальные. Частные собственники сдают принадлежащие им земли самостоятельно. Главное, чтобы в договоре аренды был представлен план участка и четко отражены его границы, а также отмечены пункты, которые разрешают арендаторам использовать взятый участок земли в различных целях. Например, если вы не имеете ничего против того, чтобы на территории вашего участка расположился торговый центр, то в договоре нужно будет отметить возможность строительства жилых или коммерческих сооружений.

x

http://youtu.be/mPIIKns6RIc

Если же вы передаете арендаторам земли, которые будут использоваться для сельскохозяйственных работ, то на добытые при помощи арендованных ресурсов блага, например, овощи, фрукты, траву или сено, арендодатель не имеет никаких прав. Ответственность за содержание предоставленного в аренду земельного участка, за произрастающие на его территории культуры полностью лежит на арендаторе.